原創房企“跳級生”新力:成立九年沖刺上市,六成銷售額來自江西,凈負債率240%

2019-06-17 11:14:53

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近日,成立于2010年的新力控股(集團)有限公司(簡稱“新力”)正式向港交所遞交招股說明書,開啟IPO上市之路。

招股書顯示,剛剛成立九年的新力,在申請上市前三年期間,分別錄入收益人民幣22.23億、52.41億和84.15億元,年復合增長率約94.6%;凈利潤分別為人民幣1.3億、2.78億及5.55億元,年復合增長率約105.9%。毛利率也從2016年的24.7%一路升高,截至2017年、2018年底,分別升至33.7%和37.3%。

雖然新力在招股書中并未披露具體的合約銷售額。不過來自克而瑞的資料顯示,2018年新力實現銷售總額887.3億元,行業排名第33位。就在2012年,新力的銷售額還僅為1.29億元。

七年時間,銷售額從1.29億元躍至887.3億元。這家剛滿九歲的房企從江西南昌出發,因高速的擴張能力被外界冠以“黑馬”的標簽。

不過,招股書亦顯示,2016年至2018年三年間,新力銀行及其他借款以及公司債券總額分別約為人民幣64.37億、166.75億,221.1億元;凈資產負債率分別為190%、270%和240%,持續處于行業高位。

時至今日,千億門檻之前的新力迎來關鍵大考,而高速發展所帶來的高負債壓力,成為“跳級生”不得不直視的問題。

背靠兄弟企業,新力開啟“跳級”之路

招股書顯示,新力的前身江西新力置地投資有限公司注冊成立于2010年3月,江西盛開投資有限公司、張園林、萬奇以及沈令華分別擁有35%、33%、20%以及12%的股份,其中沈令華為張園林以信托形式持有該等權益。

同年8月,萬奇將所持20%的股份轉讓給其余三方,股權轉讓完成后,新力置地由江西盛開、張園林及沈令華分別擁有40%、40%和20%的股份,沈令華所持依舊為信托形式。

2014年3月底,張園林從江西盛開處購入其所持全部新力置地股權。交易完成后,算上沈令華所持的20%信托形式股權,張園林成為新力置地的唯一實際控制人。

張園林創立新力置業之前,在地產圈并不知名。招股書顯示,其曾于2002年至2006年在江西省第五建設集團有限公司任職,最后職務為總經理。

江西省第五建設集團有限公司官網顯示,其成立于1997年,是一家建筑工程施工企業集團,總資產達到25.6億元。

出生于1976年的張園林,在擔任這家建筑企業總經理時還不滿30歲。新力招股書則披露了張園林能夠被委以重任的原因:江西五建由其胞兄張國印控股超80%。

自2005年12月起,張園林還于江西裕仁投資有限公司任執行董事,工商信息顯示,該公司主要從事物業開發,亦在其與胞兄張國印名下。

有了在建筑承包公司歷練的經歷,在初創新力三年內,張園林便開發了一個住宅物業項目——南昌帝泊灣。2012年項目初步建成,新力自此在江西地產界扎下腳跟。

2013年,新力開始擴展業務范圍,不僅推出“悅”、“園”、“灣”三個住宅物業系列,還在南昌開始開發首個商業物業項目——南昌新力中心。

新力一路發展,背后仍有江西五建的身影。招股書顯示,江西五建現亦為新力前五大供應商之一。截至2016年、2017年及2018年底,新力對其采購額分別為3.83億、4.11億及8.0億元,分別占總采購額的16.3%、6.6%及10.4%。

此外,新力的前五大供應商中還有另一家公司的實際擁有人與張園林有血緣關系。招股書顯示,張園林的兄弟張國金持有廣西路港建設集團有限公司97.65%的股權。截至2017年及2018年底,新力分別對其采購額分別約為1.88億和2.64億元,分別占總采購額的3.0%以及3.4%。

江西主場、兄弟聯手,地利人和之下新力的規模進一步壯大。公開資料顯示,2015年新力合約銷售額達到45億,位居江西省前三甲。彼時正值江西省著手調控房價,在內外因素綜合影響下,此時繼續深耕江西已經無法滿足新力的發展目標,新力開始尋求突破,令外界側目的高速發展神話也就此開啟。

2016年,新力率先將部分注意力轉移到惠州、蘇州、武漢等城市,其中以惠州為最。在成立惠州城市公司后短短四個月內,新力連斬6宗土地。與此同時,新力繼續發力南昌,相繼入股南昌金沙灣、玉龍灣、銀湖灣、龍灣等物業項目的項目公司,借以拿地開發。

招股書中,新力對自己靈活的拿地方式頗為自信。“我們根據現行市場狀況從多種拿地方式中采取以控制土地成本,包括土地招標、收購擁有地塊的項目公司的股權、以及與其他物業開發商成立合營公司。”

多種方式結合下,新力2016年、2017年及2018年,新力的每平方米平均土地成本分別約為1184元、1274元及1129元。

一邊連斬土地,另一邊新力還憑借高速的周轉模式進行快速開發。據每日財經新聞報道,新力在采訪時曾透露,為了沖擊千億房企陣營,公司采用了“120天啟動開發,180天達到預售標準”的高周轉開發模式。

實際上,新力的部分物業項目開發速度比這個口號還要快,一些項目從開工算起僅需一個月就能達到預售要求。以南昌悅瓏府為例,招股書顯示,該項目的實際建設動工時間為2018年9月,當月即開始預售。

大規模的擴張為新力帶來了更多的物業項目,同年新力的合約銷售額猛增至161億元,漲幅高達258%,一躍成為江西省的房企龍頭。

2017年,新力將總部遷至上海,繼續把目光放到長三角、大灣區、華中等地區的重點城市。此前沿用的高周轉模式帶來了高營收。2017年新力銷售額突破400億,成功躋身房企50強;2018年銷售額突破800億直指千億大關。與此同時,新力沒有停下拿地、并購、開發的步伐。

招股書顯示,2019年一季度,新力又斥資34億余元,通過收購等方式拿下7宗地塊,合計新增50.4萬平米土地。截至2019年3月31日,合計建筑面積約為1480萬平米。

一年財務成本超4億吞噬凈利

2016年至2018年,三年間新力分別錄得收入22.23億元、52.41億元、84.16億元,復合年均增長率約為94.6%;其中物業銷售收入是新力的主要收入來源,三年間分別錄得22.08億元、52.31億元、83.89億元,約占同年總收益的99.3%、99.8%及99.7%。得益于銷售物業收益整體增加,2018年新力的毛利率已達37.3%,居于行業中上游。

不過,招股書中新力僅為個位數的凈利率卻與其“黑馬”的名號不太相稱。

2016年至2018年,新力分別錄入純利1.31億元、2.78億元和5.55億元,復合年均增長率為105.9%,凈利率為5.9%、5.3%和6.9%。據克而瑞統計,同期的其他房企凈利率均值在11%以上。

吞噬利潤的元兇,其中就包括新力較高的財務成本。高周轉模式下頻繁地并購擴張使新力頂著不小的資金壓力。

盡管新力于2016年、2017年兩年多次進行融資,因物業開發活動持續增加以及不斷加強收購力度,其經營活動現金流依舊連續出現負值,分別為-20.37億元、-65.48億元。直到2018年,因物業銷售收入增加才由負轉正,為17.25億元。

從壓在新力肩頭的負債可以窺見新力的近幾年的擴張幅度之大。新力2017年新力凈資產負債率從2016年的190%增加至270%,2018年度小幅下降至240%。與其他房企90%左右的凈資產負債率相比,雖然2018年因物業項目收入增加得以部分緩解,可新力240%的凈資產負債率仍然逼近其他房企的三倍。

飛速增長的業績并沒有給新力帶來更多低成本資金。截至上述三年末,新力的借款總額(包括計息銀行及其他借款以及公司債券)分別約為64.38億元、166.76億元和221億元。除卻公司債券,新力剩余未償還借款加權平均實際利率分別為9.3%、9.1%及9.3%

截至2018年底,新力通過信托方式所獲融資占比51.6%,利率大多超過10%。據招股書透露,截至2019年3月31日,新力仍有28項共計133.02億的信托融資尚未償還,利率最高的一筆為15.36%。

(新力借款及公司債券需償還情況)

財經評論員嚴躍進在接受搜狐財經采訪時表示,對于房企而言,大筆信托融資往往是出于其持續做大規模、增強上市勝率的考慮。新力類似融資規模較大、成本偏高,本身也會帶來很多影響。尤其是這兩年在防范金融風險的大環境下,部分融資成本會增加,對于新力來說需要積極防范。

如此高的負債使得其財務成本隨之提高,三年間財務成本凈額分別為0.99億元、3.17億元和4.26億元,一度超過其同年凈利。相應的,新力2016年、2017年及2018年利息覆蓋比率分別為0.5、0.8和1.1。

招股書顯示,截至2016年、2017年及2018年年末,新力的年末現金及現金等價物分別為7.0億元、28.77億元和70.84億元。在新力高速發展的需求與背負的借債壓力面前,新力對資金的需求依然迫切。

今年年內,新力有12筆高息融資待還。就在4月,新力還發行了一批總金額4.17億元的私人境內公司債券用于償還貸款。據悉,新力此番若上市成功,其所得款項除了用于現有項目開發之外,還將用于償還大部分現有計息銀行及其他借款。

六成營收來自江西

新力在招股書中援引戴德梁行報告,按2018年住宅物業的銷售總額而言,新力依舊位居江西省房地產開發商之首。近三年,新力還被中國房地產協會、上海易居房地產研究院及中國房地產測評中心選入中國房地產開發企業五十強。此外,據中國房地產協會數據,新力綜合房地產開發能力在2019年房地產開發企業500強中排名第39。

九年間,新力為躋身千億房企之列一路狂奔,按新力過往三年的增速來看,今年新力的合約銷售額僅需增長15%即可輕松完成目標。高光背后,這家房企跳級生明顯有些“偏科”。

截至2019年3月31日,新力在20余個城市共擁有101個處于不同發展階段的物業項目,包括77個由子公司開發的項目,以及24個由合營公司和聯營公司開發的項目,其中55個位于江西省,應占總土地儲備面積占比高達52.6%,僅南昌單個城市的比重就達到了42.8%。廣東省大灣區以20個項目數量緊隨其后,其中共有15個項目落戶惠州,應占土地儲備面積占比達22.8%。

(新力物業發展項目分布地區)

雖然新力近三年來一直嘗試擴大市場布局,不過銷售數據卻顯示,新力的營收依舊依仗江西一省,偏科嚴重。2018年新力在江西地區的銷售額為539億元,總銷售額占比達59%。

單個城市土儲占比超四成,單個省份銷售額占比59%,這導致新力曾一度受到外界稱其將“雞蛋放在一個籃子里”的質疑。

對此,新力在招股書中也表示出擔憂。近幾年來,江西省商業及住宅物業需求大幅增長,但其增長通常伴隨著市場狀況的反復及物業價格波動。“由于江西省房地產市場自2016年起快速發展,政府出臺了一系列文件以抑制房價高漲。造成2018年商用、住宅單位的交易量減少。在此背景下,江西的房地產開發商須做好迎接挑戰的準備。”

憑借大灣區的春風,新力另一個重倉城市惠州吸引了碧桂園、恒大、保利等知名地產進駐。據惠州中原地產數據,截至2018年底,碧桂園、新力以及星河地產分別以290億、77億以及52億元的銷售金額位列惠州2018年物業銷售前三甲。

招股書顯示,截至2018年底,惠州商品房的平均售價從2013年每平米6530元上漲到每平米10804元,年均復合增長率為10.6%。但盡管有大灣區春風的加持,開年以來惠州的樓市卻沒有以往那么熱鬧。

今年五月,國家統計局惠州調查隊發布了2019年一季度惠州市區商品住宅交易數據。統計數據顯示,今年1月至3月,惠州市區新建商品住宅成交10768套,同比下滑近三成;每平方米成交均價10662元,同比微降4.2%。

就目前來看,新力在惠州共有15個項目,可供銷售或出租的建筑面積約為2.38萬平方米,開發中及未來規劃的建筑面積分別為280.91萬平方米和53.15萬平方米。按照新力的高周轉模式,最慢至今年年底,280余萬平米的物業將開始預售。(文/黃海)

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